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Compra y venta de casas

Crear viviendas asequibles


Desde la Segunda Guerra Mundial, el gobierno federal ha participado en la promoción y el apoyo de viviendas asequibles a través de GI Bills y financiamiento a bajo interés. Estas políticas y subsidios fueron muy efectivos para ayudar a las IG que regresan y a otros compradores de vivienda por primera vez a ingresar a sus primeras viviendas. Pero con el rápido crecimiento económico y el Baby Boom, los subsidios federales tradicionales por sí solos no han podido mantenerse al día con la creciente brecha de asequibilidad. Las familias necesitan lugares seguros y decentes para vivir. Las comunidades necesitan un suministro adecuado de viviendas, a todos los niveles de precios, y las empresas necesitan viviendas que sean asequibles para su fuerza laboral.

Asequible para comprar
El gobierno federal define la asequibilidad de la vivienda como los costos de vivienda que no exceden el 30 por ciento de los ingresos del hogar. Los costos de vivienda se definen como renta o principio, intereses, impuestos y seguro combinados (PITI). Si suponemos que obtiene un ingreso medio de $ 43.318 (censo de EE. UU.) En 2002, no estaría gastando más de $ 1,083 por mes en costos de vivienda. Ahora, si también asumimos que está comprando una casa al precio promedio de $ 158,300 (Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces) de 2002, necesitaría un pago inicial de $ 28,890 para comprar esa casa y aún así cumplir con la definición de "asequible . ”Por supuesto, hay otros factores que influyen en este acuerdo, incluyendo la tasa hipotecaria, el plazo (duración) del préstamo, los puntos y los costos de cierre. Cambie cualquiera de estos factores y su pago inicial o pagos mensuales podrían aumentar o disminuir. Y cuando tenga en cuenta los puntos y los costos de cierre, ¡su desembolso total en efectivo al cierre sería de más de $ 33,000! Según la definición del gobierno, esta casa puede ser asequible, pero con esta cantidad de efectivo requerida por adelantado, ¿sería asequible comprarla?

Asequible para construir
Un factor importante en la asequibilidad es el costo de producir viviendas. Los grupos de constructores a menudo afirman, y las estadísticas gubernamentales respaldan estas afirmaciones, que la construcción de viviendas tradicionalmente lleva a la nación a salir de la recesión. No es de extrañar si considera que la construcción de viviendas beneficia no solo a los oficios, sino también a la fabricación, los servicios profesionales e incluso el transporte. Pero la demanda de nuevas viviendas puede causar escasez de mano de obra y materiales. Los retrasos debido a problemas climáticos o de permisos también se suman a los costos y estos costos se transfieren al comprador. Los constructores de casas nuevas generalmente operan con márgenes de beneficio neto bastante estrechos de 5 por ciento a 10 por ciento, por lo que incluso un pequeño aumento en los costos puede reducir drásticamente las ganancias de un constructor y aumentar los costos de vivienda para los compradores.

Un constructor experimentado puede ayudar al comprador a mantener bajos los costos mediante un diseño cuidadoso y una selección de materiales. Este proceso se llama "ingeniería de valor" y, como comprador, le conviene encontrar un constructor que lo entienda completamente. Pero si bien la industria de la construcción ciertamente se beneficia de las innovaciones en materiales y métodos, el constructor independiente generalmente no puede tener un gran impacto en la asequibilidad general de la vivienda. Piénselo de esta manera: una mansión de $ 750,000, en esencia, está construida con esencialmente los mismos materiales que un rancho de $ 125,000 de tres habitaciones. No son solo los acabados los que generan el precio inflado.

Reduciendo los costos de vivienda
Una de las formas clave para lograr la asequibilidad es aumentar la densidad de viviendas. Las regulaciones de uso de la tierra a nivel federal, estatal y local pueden tener un tremendo impacto en la asequibilidad de la vivienda. Las regulaciones de humedales, por ejemplo, sacan grandes extensiones de tierra del mercado inmobiliario, reduciendo la oferta. Las reglas locales de zonificación que requieren parcelas de cinco acres para cada hogar unifamiliar también agregan presión al suministro de tierra. Existen ciertos costos fijos para desarrollar cualquier parcela de tierra, incluida la planificación del sitio y los permisos, carreteras, electricidad, alcantarillado y agua. Todos estos costos deben incluirse en el precio de venta de la vivienda construida en la parcela. Si la zonificación u otras regulaciones limitan la parcela a la construcción de una casa, todos esos costos de desarrollo tendrán que ser asumidos por esa sola casa, lo que hará que el precio aumente. Si las regulaciones de zonificación permiten una mayor densidad de viviendas, más casas por parcela, el constructor puede distribuir los costos de desarrollo de la tierra en todas las unidades de vivienda, por lo que la misma casa en realidad costaría menos para construir y comprar.

Política de vivienda para la asequibilidad
Los gobiernos locales generalmente intervienen cuando la escasez de viviendas asequibles comienza a dañar la vitalidad de la comunidad. En muchas áreas del país, los trabajadores esenciales como la policía, los bomberos, los trabajadores médicos y los maestros no pueden permitirse el lujo de vivir en las comunidades donde trabajan. Algunos municipios ahora ofrecen subsidios y otros incentivos para cerrar la brecha de asequibilidad y atraer a los trabajadores más cerca de sus trabajos. Otras medidas empleadas por los gobiernos locales y estatales incluyen los mandatos de asequibilidad de la vivienda y las ordenanzas de zonificación inclusivas.

En Massachusetts, por ejemplo, la Ley 40B es un estatuto estatal que requiere que cada municipio del estado tenga una política de vivienda con el objetivo de que al menos el 10 por ciento de su inventario de viviendas sea asequible para las personas que ganan el 80 por ciento o menos del ingreso medio del área (AMI) Dichas medidas pueden requerir que los desarrolladores aumenten la densidad de viviendas para utilizar de manera más eficiente la tierra disponible. Algunas reglas requieren que los desarrolladores hagan asequible un cierto porcentaje de las viviendas que construyen. La Ley 40B fue uno de los primeros estatutos en el país y ha sido parcialmente responsable de la creación de aproximadamente 18,000 unidades de vivienda que cumplen con este nivel de accesibilidad. Maine hizo lo mismo con una ley similar. Hoy en día hay una lista creciente de estados, en cada área del país, con legislación existente o pendiente que promueve y / o exige la asequibilidad de la vivienda.

También hay una serie de organizaciones y programas sin fines de lucro que abordan específicamente la asequibilidad de la vivienda. Los fideicomisos de tierras comunitarias (CLT), por ejemplo, suelen ser entidades privadas sin fines de lucro que obtienen subvenciones y donaciones para comprar tierras y viviendas a precios asequibles a largo plazo. La mayoría de los CLT venden las casas pero mantienen la tierra "en fideicomiso" a través de arrendamientos a largo plazo al propietario de la casa. La mayoría de los arrendamientos de CLT requieren algún tipo de limitación de capital para que, cuando se venda la casa, siga siendo asequible para el próximo comprador. Otras organizaciones incluyen Hábitat para la Humanidad, NeighborWorks, agencias estatales de financiamiento de viviendas y autoridades locales de vivienda. Un programa federal relativamente nuevo, administrado a través de las autoridades locales de vivienda, permite a los inquilinos elegibles usar sus vales de vivienda de la Sección 8 para comprar una casa. Los bancos locales y los prestamistas hipotecarios a menudo tienen la información más reciente sobre programas de préstamos para compradores por primera vez.

Estudio de caso: Los fideicomisos de tierras comunitarias salvan viviendas
La ciudad de Burlington, un pueblo de aproximadamente 40,000 habitantes, es la ciudad más grande de Vermont. A pesar de su economía estable y el encanto de una pequeña ciudad, Burlington tiene su cuota de problemas en las grandes ciudades: alquileres altos, propietarios ausentes, existencias de viviendas viejas y salarios que van a la zaga del aumento de los costos de la vivienda. En 1984, los líderes de la ciudad y los defensores de la vivienda establecieron el Burlington Community Land Trust (BCLT), el primer CLT financiado por el municipio. Hoy es el CLT más grande de los EE. UU. Con más de 2,500 miembros.

Un CLT es una organización comunitaria controlada democráticamente que adquiere tierras y edificios y mantiene la tierra en fideicomiso para el bien de la comunidad en general. En términos de vivienda asequible, este modelo elimina el costo de la tierra de la ecuación del costo de la vivienda, lo que hace que la casa sea mucho más asequible. Además, el fideicomiso de tierras proporciona un arrendamiento renovable a largo plazo (generalmente 99 años) para el propietario. A cambio, los compradores aceptan limitar el precio de la casa si deciden venderla. En muchos casos, el CLT obtiene la primera opción para volver a comprar la casa a un precio determinado por la fórmula. Los propietarios obtienen menos capital de la venta, pero esta limitación asegura que la casa sea asequible para el próximo comprador.

En promedio, un hogar BCLT por primera vez es asequible para las personas con un 62 por ciento del ingreso medio del área. En la reventa, la casa BCLT promedio es asequible para las personas que ganan el 57 por ciento de AMI, pero la venta brinda a los propietarios una ganancia neta de más de $ 6,000.

Limitar la equidad puede haber sido una idea radical hace 20 años, pero el modelo se ha generalizado. Cuando se estableció el Burlington Community Land Trust en 1984, solo había un puñado de CLT. Hoy hay más de 160 en 34 estados y otros en Canadá y el Reino Unido.